Vermietung an die eigene GmbH: Steuerliche Chancen und Risiken

Was passiert bei einer Vermietung an deine eigene GmbH?

Im deutschen Steuerrecht wird grundsätzlich zwischen Betriebs- und Privatvermögen unterschieden. Kapitalgesellschaften wie die GmbH besitzen automatisch Betriebsvermögen, da sie als juristische Personen keinen privaten Lebensbereich haben. Alle Wirtschaftsgüter, die eine GmbH erwirbt, zählen also zu ihrem Betriebsvermögen.

Bei Privatpersonen sieht das anders aus. Ein angeschafftes Wirtschaftsgut gehört entweder zum Betriebsvermögen (wenn du ein Einzelunternehmen führst) oder zu deinem Privatvermögen. Vermietest du ein solches Gut, erzielt du Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG) oder sonstige Einkünfte (§ 22 Nr. 3 EStG). Der Vorteil: Das Wirtschaftsgut bleibt in deinem Privatvermögen, sodass ein steuerfreier Verkauf unter § 23 Abs. 1 EStG möglich bleibt.

Klingt erstmal gut, oder? Doch das Finanzamt sieht das nicht immer so locker. Der Bundesfinanzhof (BFH) hat ein Konzept entwickelt, das in bestimmten Fällen eine sogenannte Betriebsaufspaltung begründet. Diese kann ungewollt entstehen und gravierende steuerliche Konsequenzen haben.

Wann droht eine Betriebsaufspaltung?

Grundsätzlich ist die Vermietung an deine eigene GmbH steuerlich unproblematisch. Doch es gibt zwei zentrale Kriterien, die eine Betriebsaufspaltung begründen können:

1. Sachliche Verflechtung: Das überlassene Wirtschaftsgut ist für die GmbH eine wesentliche Betriebsgrundlage. Das bedeutet, dass das Gut für die Gesellschaft unverzichtbar ist, z. B. ein Firmengebäude oder Spezialmaschinen.

2. Personelle Verflechtung: Du als Vermieter hast direkten oder indirekten beherrschenden Einfluss auf die GmbH. Das ist in der Regel gegeben, wenn du mindestens 50 % der Anteile hältst oder durch deine Position als Geschäftsführer die Geschäfte kontrollierst.

Treffen beide Voraussetzungen zu, liegt eine Betriebsaufspaltung vor. Fehlt eine der beiden, bleibt die Vermietung steuerlich unproblematisch.

Welche Wirtschaftsgüter können als wesentliche Betriebsgrundlage gelten?

Nicht jedes Wirtschaftsgut führt automatisch zu einer Betriebsaufspaltung. Entscheidend ist, ob es für die GmbH eine zentrale Rolle spielt. Hier einige Beispiele:

• Grundstücke und Gebäude: Wenn sie für die GmbH unersetzlich sind (z. B. Bürogebäude oder Produktionshallen), können sie eine Betriebsaufspaltung auslösen.

• Maschinen und Fuhrpark: In Produktionsbetrieben oder Handwerksunternehmen sind Maschinen und Fahrzeuge oft essenziell.

• Immaterielle Wirtschaftsgüter: Patente, Lizenzen oder Domains können ebenfalls eine Betriebsaufspaltung begründen.

• Beteiligungen an Kapitalgesellschaften: Falls deine GmbH eine Tochtergesellschaft besitzt, die exklusiv als Vertriebspartner dient, kann auch das zur Betriebsaufspaltung führen.

Besonders heikel: Die Betriebsaufspaltung kann auch durch eine Erbschaft entstehen. Wenn beispielsweise ein Vater ein Gebäude an die GmbH seiner Tochter vermietet und diese Immobilie erbt, könnte plötzlich eine Betriebsaufspaltung entstehen.

Welche steuerlichen Nachteile bringt eine Betriebsaufspaltung?

Wenn eine Betriebsaufspaltung entsteht, hat das erhebliche steuerliche Folgen:

• Dein Privatvermögen wird automatisch in ein neues Einzelunternehmen (Besitzunternehmen) überführt.

• Mieteinnahmen gelten nicht mehr als private Einkünfte, sondern als gewerbliche Einkünfte (§ 15 EStG).

• Die GmbH-Anteile, die du privat gehalten hast, werden zum Betriebsvermögen des Besitzunternehmens.

• Beendest du die Betriebsaufspaltung (z. B. durch Verkauf der Immobilie oder GmbH-Anteile), droht eine Zwangs-Betriebsaufgabe. Das bedeutet, dass alle stillen Reserven aufgedeckt und versteuert werden müssen.

Ein Rechenbeispiel: Angenommen, der durchschnittliche Jahresgewinn der GmbH lag in den letzten drei Jahren bei 100.000 Euro. Nach steuerlichen Berechnungen (§§ 201-203 BewG) würden 962.500 Euro der Besteuerung unterliegen. Selbst mit der Steuerfreistellung von 40 % (§ 3 Nr. 40 Buchst. d EStG) bleibt eine zu versteuernde Summe von 577.500 Euro – das kann eine erhebliche Steuerlast bedeuten!

Wie kannst du eine Betriebsaufspaltung vermeiden?

Es gibt einige Möglichkeiten, um eine Betriebsaufspaltung zu umgehen:

1. Unentgeltliche Überlassung: Wenn du zum Beispiel betriebliche Räume unentgeltlich zur Verfügung stellst, entsteht keine Betriebsaufspaltung. Der Nachteil: Du kannst keine Werbungskosten wie Abschreibungen oder Renovierungskosten steuerlich geltend machen.

2. Keine wesentlichen Betriebsgrundlagen vermieten: Falls das Wirtschaftsgut für den Betrieb der GmbH nicht essenziell ist, bleibt die Vermietung unproblematisch.

3. Geringe Beteiligung an der GmbH: Falls du weniger als 50 % der Anteile hältst und keinen beherrschenden Einfluss ausübst, kann ebenfalls keine Betriebsaufspaltung entstehen.

Fazit: Mietmodell mit Vorsicht genießen

Die Vermietung an die eigene GmbH kann steuerlich vorteilhaft sein, birgt aber erhebliche Risiken. Besonders die ungewollte Entstehung einer Betriebsaufspaltung kann steuerliche Nachteile mit sich bringen, die sich erst Jahre später bemerkbar machen. Daher solltest du im Vorfeld prüfen, ob deine Vermietung die kritischen Voraussetzungen erfüllt. Falls du dir unsicher bist, lohnt sich eine steuerliche Beratung – bevor das Finanzamt Tatsachen schafft.

Herzlichst,

Janine Haberland